Что такое коттеджный поселок

Коттеджный посёлок

Коттеджный посёлок — пригородный или загородный сельский жилой комплекс, созданный в соответствии с Генеральным планом застройки и состоящий из домовладений, т.е. земельный участок и расположенный на нём дом (дома), пригодный для проживания. На территории коттеджного поселка могут быть расположены объекты инфраструктуры: магазины, детские центры, медицинские учреждения, спортивные клубы, салоны красоты, развлекательные заведения, рестораны. Коттеджные поселки располагаются в экологически чистых районах недалеко от крупных городов и дорожных магистралей.

Характерными особенностями домов в коттеджном поселке являются: индивидуальная планировка, наличие придомового участка, гаража, современная архитектура, наличие современных коммуникаций.

Коттеджный посёлок может примыкать к близ находящему поселению и принять его название. Типы домов в коттеджных поселках: одно- , двух- и трехэтажные кирпичные дома, таунхаусы, лэйнхаусы, виллы.

Коттеджный посёлок может развиваться стихийно из дачного посёлка, садоводческого товарищества, может строиться по генплану, быть с единой архитектурной концепцией застройки.

Инфраструктура коттеджных поселков включает: пункт КПП, службу круглосуточной охраны, эксплуатационную службу, контролирующую исправность инженерных сооружений и коммуникаций. Территория поселка обычно огорожена.

История

Возникновение коттеджных поселков современного типа относят к 90-м годам XX века. Первоначально это были так называемые «закрытые» поселки, построенные на средства крупных компаний. После 2000 года начинают предлагать дома в коттеджных поселках Подмосковья для частных лиц. Одним из самых застраиваемых направлений в Подмосковье стали Рублевское, а затем Новорижское и Дмитровское шоссе.

Виды коттеджных поселков

Выделяют три основных типа коттеджных поселков: эконом-класса, бизнес-класса, элит.

Эконом-класс или коттеджи которые строятся для так называемого среднего класса по типовым проектам, поселки характеризуются наличием небольшого числа объектов инфраструктуры, сравнительно невысокой стоимостью (4,6 – 8,5 миллионов рублей для Подмосковья Ошибка в сносках ? : Отсутствует закрывающий тег

Wikimedia Foundation . 2010 .

  • Коттедж (предприятие)
  • Коттер (Арканзас)

Смотреть что такое “Коттеджный посёлок” в других словарях:

Посёлок станции Манихино-I — Посёлок Станции Манихино Страна РоссияРоссия Субъект федерации … Википедия

Посёлок станции Манихино I — Посёлок Станции Манихино Страна РоссияРоссия Субъект федерации … Википедия

Посёлок при станции — Посёлок при станции статус населённых пунктов в России, расположенных рядом с железнодорожной станцией или платформой. До XX века такие селения называли пристанционными посёлками, хотя официальным статусом обычно был посёлок. Однако в новых … Википедия

Посёлок городского типа — Градостроительство СССР и России Документация Градостроительный кодекс · Правила землепользования и застройки · Генеральный план · Проект планировки · Проект межевания · ГПЗУ … Википедия

Посёлок станции Манихино — У этого термина существуют и другие значения, см. Манихино (значения). Посёлок Станции Манихино Страна РоссияРоссия … Википедия

Посёлок — Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону. Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов. Посёлок один из видов населённых пунктов в Белор … Википедия

Дачный посёлок — Дачный посёлок небольшое поселение, состоящее из группы домов индивидуальной постройки, как правило, не предназначенными для постоянного (круглогодичного) проживания, расположенных на отдельных (индивидуальных) участках. В отличие от… … Википедия

Ольгино (посёлок) — Координаты: 60°00′00.52″ с. ш. 30°08′24 … Википедия

Балтым (посёлок) — Село Балтым Страна РоссияРоссия … Википедия

Чусовское Озеро (посёлок) — У этого топонима есть и другие значения, см. Чусовское Озеро. Посёлок Чусовское Озеро Страна РоссияРоссия … Википедия

Коттеджный поселок – как выбрать?

Коттеджный поселок – что это такое?

Какие плюсы и минусы у дома в коттеджном поселке?

Проверка и
подготовка документов,
сопровождение
сделок

(812) 429-71-20

Сегодня на рынке загородной недвижимости под брэндом “Коттеджный поселок” можно увидеть сотни предложений. Особенно много их строится по окраинам и вокруг крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург. И хотя большинство все-таки рассматривает дом в коттеджном поселке, как дополнительное жилье (при обязательном наличии квартиры в городе), доля людей, выбирающих загородный дом в качестве основного места жительства неуклонно растет. Существует различные мнения относительно того, какое домовладение лучше покупать: в садоводстве, в деревне, расположенной недалеко от города или в одном из коттеджных поселков. Безусловно, существуют и плюсы и минусы у каждого из этих решений.

Что же следует понимать под определением коттеджный поселок? Какими характеристиками он должен обладать? Сегодня коттеджным поселком называют не только комплексы домов, выполненных в едином архитектурном стиле, но и всевозможные мультиформатные начинания девелоперских компаний, и, даже просто предлагаемые к розничной продаже массивы земли, поделенные на участки по 10 соток. Не трудно догадаться, что продавцы земли в таком коттеджном поселке сами даже не представляют, как это коттеджное поселение будет выглядеть после его самостоятельной застройки покупателями, и когда вообще он будет застроен, обеспечен дорогами и коммуникациями. И все же, на наш взгляд для любого коттеджного поселка должны иметь место следующие объединяющие дома (земельные участки) в единый комплекс характеристики:

Читайте также:
Табурет-лестница: стул Икеа, чертеж Беквэм своими руками, деревянная из березы, пластиковые тумбы для детей

– единый генеральный план (проект планировки и межевания) коттеджного поселка

– индивидуальные дома (коттеджи) составляют не менее 50% от объектов застройки поселка (остальное м.б. дуплексы, квадроксы, таунхаусы и т.п.)

– правовой статус земли позволяет вести на ней строительство коттеджей, т.е. земля должна быть ИЖС, ДНП или МЖС (что указывается в документах на право собственности на участок)

– подведение общепоселковых сетей, коммуникаций и дорог осуществляется централизовано, получены технические условия на необходимые мощности, имеется в наличии разрешительная документация на строительство сетей, четко обозначены этапы строительства, сроки финансирования и ввода в эксплуатацию, осуществляется своевременное финансирование подведения коммуникаций

– в проекте планировки и межевания предусмотрена автономная социальная инфраструктура для поселка коттеджной застройки (детские и спортивные площадки, зоны отдыха, магазин, аптека, досуговый комплекс и т.д.)

– собственником всего массива земли является одна компания, централизованно осуществляющая строительство и продажу объектов в коттеджном поселке

Кроме того, как мы уже упомянули выше, поселок из коттеджей может и не иметь единого стиля застройки, но в серьезных проектах, как правило, фирма-застройщик осуществляет строительство домов по собственным проектам, предлагая их на выбор клиенту. Встречается даже, что компания документально закрепляет обязанность покупателя осуществлять строительство гаражей, бань, заборов в определенном стиле, что несомненно положительно сказывается на внешнем виде всего комплекса коттеджей в поселке. Те же проекты, где реализуются только земля, а покупатель может строить на своем участке земли все, что ему захочется, назвать коттеджными поселками можно с большой натяжкой. Ведь не ясно, можно ли будет назвать коттеджем, то что он построит, и не будет ли его участок поражать остальных жителей коттеджей поселка густотой своих крапивных зарослей еще лет 10-15.

Исходя из вышеизложенного, мы решили осветить тему коттеджного поселка, что бы помочь нашим читателям понять специфику приобретения домовладения в таком загородном поселении и некоторые нюансы их будущей жизни в коттеджном поселке. Для этого вашему вниманию предлагаются информационные блоки, расположенные ниже.

Какие бывают коттеджные поселки?

Чтобы ответить на этот вопрос, мы провели классификацию коттеджных поселков исходя из их признаков:

По правовому статусу земли , коттеджный поселок может располагаться:

– на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

– на землях для ведения дачного хозяйства (ДНП)

– на землях под малоэтажное жилищное строительство (МЖС)

К сожалению, нередки случаи, когда так называемый коттеджный поселок выходит на рынок со статусом земли, который не позволяет осуществлять на ней строительство. Как правило, земля при этом имеет сельскохозяйственный вид использования, но компания застройщик “обещает”, что скоро они поменяют ее статус. Продажа участков или участков с подрядом на строительство в таком коттеджном поселке происходит по так называемым “предварительным” договорам, по которым фирма практически не несет никакой ответственности, и, что не удивляет, деньги хочет получить до приведения в соответствие статуса земли. В данном случае покупатель несет серьезные риски: как риск того, что земля никогда не будет переведена, так и риск банкротства такой компании, поскольку крупные и финансово состоявшиеся игроки загородного рынка не допускают таких “шалостей” и выводят проекты на рынок юридически чистыми и подготовленными.

Также, во многих рекламных материалах по продаже коттеджей в поселках со статусом земли ДНП, заявляется о возможности регистрации по месту жительства (прописке) в таких коттеджах. В большинстве случаев это обман, поскольку прописка в доме ДНП возможна лишь в том случае, если это ДНП находится в черте официального населенного пункта – деревни или поселка, тогда как в черте населенного пункта в подавляющем большинстве случаев статус земли будет ИЖС, а не ДНП. Таким образом, по признаку возможности прописаться в доме, можно дополнительно классифицировать коттеджные поселки, как поселоки с возможностью прописки (ИЖС, МЖС) или без такой возможности (Дачный поселок или коттеджный поселок ДНП).

По формату жилой застройки , коттеджный поселок может быть:

поселком коттеджной застройки (когда в соответствии с проектом планировки и межевания территория поделена на индивидуальные участки, которые застраиваются именно индивидуальными жилыми домами – коттеджами)

поселком мультиформатной малоэтажной застройки (когда доля индивидуальных коттеджей составляет не менее 50% объектов жилой застройки, а остальное подлежит застройке сблокированными домами (дуплексы, квадроксы, таунхаусы) или многоквартирными домами, как правило до 3-х этажей включительно).

Отдельно стоит отметить, что строительство таких объектов, как таунхаусы при статусе земли коттеджного поселка – ДНП, не допустимо! Впрочем, как и многоквартирных домов не зависимо от их этажности.

Читайте также:
Что такое постформинг столешницы

Те же из поселков, в которых превалируют сблокированные и многоквартирные жилые дома, а доля индивидуальных коттеджей с земельными участками незначительна, правильнее называть малоэтажными жилыми комплексами (МЖК). Поскольку последние отличаются от коттеджных поселков большим количеством жителей, меньшими площадями частных земельных участков и увеличенной плотностью застройки. Как следствие, в малоэтажных жилых комплексах цена за 1 кв.м. жилья значительно ниже, контингент проживающих – это средний и эконом класс, меньше тишины и пространства, как правило, имеет место рядовая застройка улиц, что обуславливает отличие в общем архитектурном стиле МЖК от более разряженной застройки коттеджного поселка.

По стоимости жилья , коттеджные поселки условно можно разделить на классы:

элитный коттеджный поселок (стоимость домовладения свыше 30 млн. рублей)

коттеджный поселок бизнес-класса (стоимость домовладения от 15 до 30 млн. рублей)

коттеджный поселок среднего класса (от 5 до 15 млн. рублей за дом с участком)

коттеджный поселок эконом (до 5 млн. рублей за домовладение)

Безусловно, стоимость, это основной, но не единственный критерий разделения коттеджных поселков на вышеуказанные классы. Как правило, чем выше класс коттеджного поселка, тем больше внимания уделяется обустройству территории общего пользования, ландшафтному дизайну, качеству услуг и т.п. Покупая дом в коттеджном поселке, приобретают и соответствующий образ жизни, которому придется соответствовать. Это прямо отражается и на расходах по содержанию такого дома, которые зачастую могут в разы превышать расходы на содержание городской квартиры. Желательно это учитывать заранее, еще на стадии выбора коттеджного поселка.

Какие плюсы и минусы у дома в коттеджном поселке?

Чтобы наглядно показать плюсы и минусы владения домом в коттеджном поселке по сравнением с частным домом вне его, мы изложили основные на наш взгляд моменты в виде таблицы:

Плюсы и минусы у дома в коттеджном поселке

Частный дом

Дом в коттеджном поселке

Подключение к сетям

– вопросами подключения к сетям собственнику приходится заниматься самостоятельно

– стоимость подключения невысока, но и сроки могут растягиваться на года

– вопросами подключения занимаются централизовано от компании застройщика

– стоимость за подключение значительна, зато и подключение производится достаточно быстро

Обеспечение социальной инфраструктурой

– приходится довольствоваться тем, что есть (в зависимости от местонахождения дома )

– компания застройщик в рамках коттеджного поселка строит дополнительные объекты социальной инфраструктуры: детские и спортивные площадки, магазин, кафе и т.п.

Услуги по управлению

– услуги по управлению не оказываются, что не мешает заключить договоры (напр. на охрану, вывоз мусора) самостоятельно

– управляющая компания застройщика централизовано оказывает услуги по управлению (охрана, вывоз мусора, содержание сетей и т.п.)

Расходы на содержание

– минимальные ежемесячные расходы

– ежемесячные расходы на содержание сравнимы с расходами за содержание городской квартиры

– необходимость считаться с решениями управляющей компании (администрации коттеджного поселка)

Таким образом, в целом можно выделить основной плюс дома в коттеджном поселке – это наличие управляющей компании, которая централизовано занимается вопросами охраны, содержания сетей и управления. Из минусов стоит отметить повышенные финансовые расходы и зависимость от решений администрации коттеджного поселка.

Как выбрать коттеджный поселок?

Вопрос выбора подходящего коттеджного поселка из многообразия предложений загородного рынка достаточно индивидуален, но мы все-таки взяли на себя смелость и выделитьли основные моменты, которыми покупатели чаще всего руководствуются при выборе загородного жилья в коттеджном поселке. Вот они:

ЭКОЛОГИЯ. Она всегда останется важнейшим фактором переезда за город из черты индустриально развитых городов. Печально, но не каждому коттеджному поселку присуща хорошая экология. Зачастую покупателю не стремятся рассказать, что по близости с расположением коттеджного поселка находится мусоросжигательный завод или вредное производство. В основном это касается некоторых поселков класса эконом, но существуют и печальные примеры для бизнес класса. Например, коттеджный поселок Мариинская усадьба в Тосненском районе Ленинградской области, построенный бок о бок с двумя вредными производствами – цехом горячего цинкования и лакокрасочным заводом. К объектам неблагоприятной экологической обстановки также относятся:

– полигоны твердых бытовых отходов

– объекты атомной промышленности

– нефтебазы и склады ГСМ

– металлопроизводственные цеха и т.д.

Это далеко не исчерпывающий перечень, поэтому перед приобретением загородного дома обязательно изучите карту экологически вредных объектов района, в котором вы собрались вить свое загородное гнездышко.

ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ. Сегодня многие вынуждены часами стоять в пробках при поездках за город и обратно. Это зачастую портит хорошее настроение после выходных, проведенных на природе. Что же говорить в случае, когда загородный дом выбран в качестве места для постоянного проживания и приходится каждый день ездить на работу в город и обратно. Каждодневная потеря нескольких часов в транспорте способна серьезно повлиять на качество жизни и свести на нет все преимущества жизни в пригороде. Поэтому при выборе коттеджного поселка нужно обязательно учитывать его удаленность, время проезда на автомобиле и общественном транспорте, проверить наличие и длительность пробок, наличие альтернативных транспортных маршрутов и нескольких видов общественного транспорта.

Читайте также:
Чем хороши «Штыковские двери»?

СТЕПЕНЬ СТРОИТЕЛЬСТВА КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА. Лучше, чтобы обещания застройщика были подтверждены делом. Основным положительным моментом здесь будет считаться наличие построенных и сданных в эксплуатацию инженерных сетей и коммуникаций, а так же построенных домов в которых уже живут люди. При этом, не лишним будет пообщаться с жителями коттеджного поселка и выяснить многие интересующие вас моменты так сказать “из первых уст”. Зачастую, выполнения обещаний строительной компании приходится ждать годами, особенно это касается их первых проектов. В этом случае, присутствие юриста по загородному строительству мы считаем просто необходимым, поскольку проверку наличия у застройщика таких документов, как технические условия на подключение к сетям, разрешение на их строительство лучше доверить профессионалу. Не стоит слепо доверять менеджеру компании, который материально заинтересован в приобретении вами дома.

СООТНОШЕНИЕ ЦЕНЫ И КАЧЕСТВА. Это в первую очередь касается материалов, архитектурного проекта и качества строительства самого дома. Коттеджные застройщики зачастую экономят на материалах, используют дешевую рабочую силу, часто не соблюдается технология строительства. Поэтому, перед покупкой готового (уже построенного) дома нужно произвести тщательную проверку, а еще лучше – независимую экспертизу его качества. А в случае заключения договора на строительство дома, контролировать процесс проведения строительных работ и качество используемых материалов. Лучше быть уверенным, что покупаешь качественно сделанный дом, чем потом пытаться возместить со строительной компании свои убытки.

ПОСЛЕДУЮЩИЕ РАСХОДЫ НА СОДЕРЖАНИЕ. Как правило, застройщик коттеджного поселка сам организует и его управляющую компанию. Стоит ли говорить, что это также является и источником дополнительной прибыли? В основном, у собственника дома в таком коттеджном поселке нет альтернативы и он вынужден смиряться с иногда явно завышенным размером ежемесячных платежей. Если размер оплаты за водо- и энергоресурсы устанавливается комитетом по тарифам, то на всем остальном управляющая компания коттеджного поселка старается насчитать “по полной”. Мы не хотим сказать, что централизованное управление коттеджным поселком – это абсолютное зло, но все же покупателю желательно изначально представлять, в какие суммы ему будет обходится ежемесячное содержание его домовладения.

Таким образом, мы определились, каким должен быть идеальный коттеджный поселок с точки зрения покупателя и будущего жильца:

Коттеджный поселок должен располагаться в дали от экологически вредных производств и объектов;

Коттеджный поселок должен обладать хорошей транспортной доступностью;

Поселок должен иметь построенные и введенные в эксплуатацию коммуникации, быть частично заселенным;

Строительство должно вестись из качественных материалов с соблюдением всех технологий строительства;

Последующие ежемесячные расходы на содержание должны быть умеренными и обоснованными.

Отдельно следует отметить, что юридическая схема продаж не должна предусматривать применение так называемых “предварительных” договоров, должна быть в наличии вся разрешительная документация застройщика, позволяющая вести строительство и реализацию домов с земельными участками.

Плюсы и минусы коттеджных поселков

Что такое коттеджный поселок, каковы их проблемы и преимущества?

Понятие «коттеджный поселок» в российской истории появилось не так давно, примерно в 90-х годах прошлого столетия. На законодательном уровне у этого понятия нет определения.

Коттеджный посёлок — это пригородный или загородный жилой комплекс, созданный в соответствии с Генеральным планом застройки и состоящий из домовладений (земельный участок и расположенный на нём дом, пригодный для проживания.)

Коттеджный поселок подразумевает собой охрану, готовые коммуникации, собственную инфраструктуру, в общем хороший уровень жизни. Формально он не является самостоятельным населенным пунктом.

Если вы задумаетесь о покупке участка (почитайте нашу статью о том, как правильно выбрать участок), и сомневаетесь, стоит ли покупать земельный участок в коттеджном поселке, надеемся наш обзор поможет вам сделать выбор.

Плюсы коттеджных поселков

Готовые новые коммуникации

Обычно участки в коттеджных поселках продаются «под ключ», т.е. все коммуникации уже проведены:

Это большой плюс, т.к. это экономит много вашего времени и средств: вам не придется проводить коммуникации, чинить или заменять их.

Организация коммуникаций с нуля обойдется недешево. Например, подключение газа в зависимости от региона и ситуации может выйти как 100 так и 700 тысяч. руб., электричества — около 50 тысяч руб., водоснабжения — в зависимости от вида ( от 30 до 150 тысяч руб.).

Это все очень обобщенные и примерные цифры, но все же. В целом организация коммуникаций может обойтись примерно в сумму от 200 до 800 тысяч руб. Помимо траты средств, придется разбираться в нюансах, тратить время нервы.

Читайте также:
Что можно сдать в цветмет

Также на участок в коттеджном поселке может быть уже подключен интернет.

Геологические исследования

Также плюсом для покупателя участка в коттеджном поселке будут уже выполненные геологические исследования, необходимые для:

проведения подземных коммуникаций;

определения несущей способности грунта для дальнейшей постройки дома;

определения уровня грунтовых вод;

для определения границ участка;

Проводить изыскания на участке придется в любом случае. Если они уже проведены — это сэкономит вам время и деньги.

Охрана поселка

Въезд в коттеджный поселок обычно оборудован КПП — контрольно-пропускным пунктом, что обеспечивает безопасность круглые сутки. Также поселок может быть огражден забором. Вы можете быть спокойны за сохранность своего имущества и за гуляющих по поселку детей.

Адекватные соседи

Хорошие соседи — далеко не маловажный пункт. Проживающий в коттеджном поселке контингент примерно одинаковый по платежеспособности и образу жизни. С такими соседями можно спокойно решать различные вопросы или просто найти новых друзей. В деревне жители более разноплановые, и кто будет вашим соседом — неизвестно.

Наличие сервисной компании

Хорошим преимуществом коттеджного поселка перед деревней является собственная сервисная компания. Например, за коттеджными поселками «Навигатора» следит компания «Навигатор-сервис». Она обеспечивает чистоту и порядок, уборку снега зимой, покос травы летом, вывоз мусора и т.д. Также туда можно обращаться и решать различные возникающие коммунальные вопросы.

Удобное расположение

Коттеджные поселки строятся недалеко от города (обычно в 20-40 минутах езды), вблизи ключевых магистралей. Поблизости всегда есть населенный пункт, где можно найти необходимую для жизни инфраструктуру, помимо той, что уже есть в самом коттеджном поселке.

Форма и расположение участков

Еще одним преимуществом коттеджного поселка перед деревней выступает заранее разработанная схема. То есть все спроектировано с предусмотрением какой-либо минимальной инфраструктуры. Формы участков ровные, большинство из них геометрически правильные, что облегчает планирование участка. При покупке участка не возникнет проблем с его границами.

Инфраструктура

В КП всегда есть инфраструктура для жизни: благоустроенные места отдыха, парки, детские и спортивные площадки, небольшие магазины и прочее. Такие поселки зачастую строятся у более крупных населенных пунктов, где обязательно будет школа, детский сад, больница, банкоматы и т.д.

Качественная дорога

Как правило до самого коттеджного поселка, так и внутри него прокладывается качественное дорожное покрытие. Вы можете не переживать, что дорогу размоет в демисезон.

Минусы коттеджных поселков

Стоимость земли

Конечно, самый главный минус покупки земли в коттеджном поселке — это высокая (относительно участка в обычной деревне или СНТ) стоимость земли. Однако, как мы выяснили, в эту стоимость уже входят:

что в итоге может даже сэкономить деньги и особенно время и нервы.

Цены на участки в разных коттеджным поселках можно посмотреть тут.

Девелопер может оказаться ненадежным

Никто не застрахован от того, что девелопер может оказаться ненадежным. Как и в случае с застройщиками многоквартирных домов, девелопер может пообещать сады, парки, богатую инфраструктуру, а на деле — ничего. Проверяйте надежность застройщика заранее, перед тем как выбирать участок. Устройте себе экскурсию по уже реализованным коттеджным поселкам, чтобы увидеть все своими глазами, пообщайтесь с жителями.

Выводы

Рассматривая все преимущества и недостатки коттеджных поселков можно сделать вывод, что плюсов у них намного больше. Стоимость таких участков хоть и выше, но подготовка самого участка к строительству дома обойдется дешевле, а дальнейшая жизнь в коттеджном поселке будет на порядок комфортнее.

Хорошо ли жить в коттеджном поселке

Уже более 1000 счастливых семей живут в наших поселках, вы можете прочитать их отзывы и истории.

Коттеджные поселки от ДК Навигатор

Навигатор уже более 10 лет занимается реализацией земельных участков в коттеджных поселках. Вы можете купить землю в одном из них:

  • «Заповедный» (Ирбитский тракт);
  • «Альпийская долина»(Ирбитский тракт);
  • «Сказка» (Ирбитский тракт);
  • «Есенино» (Московский тракт);

Приглашаем вас на экскурсию по наших коттеджным поселкам!

Коттеджный поселок, деревня, СНТ. Где лучше купить участок?

Домик в деревне, участок или дом в коттеджном посёлке, участок под строительство (или готовая дача) в садоводческом товариществе. В чём разница? Разобраться помогает руководитель общественной приёмной Союза садоводов России Людмила Бурякова.

В каждом из перечисленных случаев строительство и реконструкцию дома можно проводить с помощью материнского капитала.

Коттеджный посёлок

Самый дорогой вариант. Категория земли, которая выделяется под коттеджный посёлок, называется «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования — для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Рыночная стоимость 1 сотки земли в Московской области — около 240 тыс. руб.

Земля для ИЖС относится к самому дорогому ценовому сегменту в отношении покупки и уплаты налогов. По сравнению с СНТ налог в 1,5-2 раза выше. Что касается кадастровой стоимости земли, то она тоже варьирует в зависимости от многих факторов.

Читайте также:
Ширина кирпича облицовочного

Как правило, территория, на которой продается участок или дом в коттеджном поселке, уже имеет собственника. То есть вы покупаете не у муниципалитета, а у частного или юридического лица. Цену продажи участка устанавливает собственник поселка. Ему же принадлежат земли общего назначения, их обслуживание тоже стоит денег, что часто ложится на плечи владельцев личных участков.

Социальной инфраструктуры может и не быть, придётся её создавать с нуля, за ваш счёт. Как правило, для управления инфраструктурой коттеджного поселка образуется ТСЖ (товарищество собственников жилья) или нанимается Управляющая компания (они есть в каждом муниципалитете). Зато на участке можно строить жилой дом и различные вспомогательные постройки, а также баню и гараж.

Деревня или сельский населённый пункт

Категория земли (как правило) — «земли населённых пунктов», вид разрешенного использования — под ЛПХ (личное подсобное хозяйство) или под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Здесь тоже можно строить жилой дом, баню, гараж, хозпостройки. Кстати, земли ЛПХ можно перевести в ИЖС.

Содержание участка и дома обходится в целом дешевле, чем в коттеджном посёлке, потому что инфраструктура принадлежит муниципалитету и вы оплачиваете только коммунальные услуги. Но бывает, что и на ремонт дороги сбрасываются, и на ремонт электросетей.

Самые дешевые дома в Московской области — в Шатурском районе, в селе Власово. Расположение от МКАД — 139 км. Население — 4 сотни человек. Цена дома с земельным участком — от 200 тыс руб.

Земли для них раньше выделялись бросовые: пустоши, неудобицы, выработанные карьеры, болота. Сейчас это все называется земли сельхозназначения — самая дешёвая в налогообложении категория земли. СНТ также могут находиться и на «землях населенных пунктов», но вид разрешённого использования единый — «для ведения садоводства».

СНТ (ТСН) существует исключительно на взносы собственников или правообладателей земельных участков, находящихся на территории данного товарищества, поэтому содержание имущества общего пользования — это ответственность каждого члена и не-члена СНТ (ТСН).

При покупке участка в СНТ нужно взять у продавца выписку из ЕГРН. Если там указано, что «границы не установлены» или «границы не определены», значит, участок не отмежован и сделка будет незаконной. Также надо поинтересоваться у председателя товарищества, имеются ли у продавца участка долги перед СНТ (ТСН). Если есть, то снижайте цену на участок.

Если СНТ находится в черте населённого пункта, то это не значит, что товарищество стало населённым пунктом автоматически. Да, до магазинов, медпунктов и других средств цивилизации ближе, но внутренние дороги, электричество, водоснабжение по-прежнему находятся на содержании СНТ.

Строить жилой дом и прописываться в товариществе можно.

Тарифы ЖКХ и сборы

Для будущего собственника дома эти статьи расходов немаловажные. Но они будут отличаться не только между разными видами собственности (ИЖС, СНТ, деревня), но и между собой. Так, в двух расположенных рядом СНТ будут разные суммы в квитках за оплату коммунальных услуг: в одном пользуются природным газом для обогрева жилья и приготовления пищи, а в другом — электричеством.

Такая же ситуация происходит и со сборами. На них влияет целый ряд факторов: количество собственников в посёлке, наличие (отсутствие) инфраструктуры.

«Коттеджные посёлки»: российское право недвижимости

В последние десять-пятнадцать лет активно развивается малоэтажное строительство вблизи крупных городов. Как правило, такие коттеджные посёлки согласно документам о планировке новых территории входят в состав постоянно действующих населённых пунктов и юридически являются составной частью муниципальных образований.

Не стоит путать такие населенные пункты с садовыми и огородническими объединениями (СНТ, ОНТ), которые изначально создавались преимущественно для сезонного проживания граждан и для удовлетворения их хозяйственных нужд в виде выращивания и заготовки различных агрокультур для личного потребления. Такие товарищества ведут своё начало с советского прошлого нашего общества и расположены на соответствующих категориях земель (земли для ведения садоводства, огородничества, сельскохозяйственнного назначения).

Однако нередко встречаются случаи, когда в пределах одного района малоэтажной застройки муниципального образования, на одной улице, располагаются классические земельные участки для огородничества с сезонными (садовыми) домами (в адресе расположения которых указываются на статус СНТ (ОНТ)) и участки для строительства индивидуальных домов из земель населенных пунктов.

После проведения муниципальной реформы названные коттеджные посёлки всё чаще становятся частью городских округов, сохраняя при этом в своём наименовании указание на статус деревни (посёлка).

Застройщики (продавцы), чаще всего, приобретают один большой земельный участок вблизи населённых пунктов, «нарезают» его на множество небольших и оформляют юридическое образование новых участков, возводят на таких участках однотипные частные дома, строят коммуникации и иную инфраструктуру (дороги общего пользования, пляжи, скверы, парки, беседки, др.) и продают гражданам. Но при этом застройщик оставляет за собой право собственности на всю названную выше инфраструктуру (прежде всего дороги общего пользования) или передает аффилированному юридическому лицу (обычно товарищество собственников недвижимости).

Читайте также:
Старый стул превратить в вазу-клумбу

Приобретая в таком коттеджном посёлке земельные участки и (или) дома, частный собственник не подозревает, что за всё иное ему придётся периодически платить в дальнейшем, порой немало, в частности, за пользование общепоселковыми дорогами, буквально за въезд (на границах таких пунктах обычно устанавливаются шлагбаумы). И затем начинаются споры в судах о режиме такого имущества.

Практика отечественных судов общей юрисдикции до принятия «знакового» постановления Конституционного суда Российской Федерации № 23-П от 10 ноября 2016 года расходилась. Некоторые суды отказывали жителям посёлков в признании за ними общей долевой собственности на перечисленную выше инфраструктуру, другие -признавали общую долевую собственность и прекращали право собственности у застройщика (ТСН), при этом обосновывали своё решение нормами Гражданского и Жилищного кодексов об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме (аналогия закона).

Однако Конституционный суд своим постановлением от 10 ноября 2016 года, в так называемом деле дачного посёлка «Барвиха», признал необоснованным и неправомерным применение к данным отношениям по аналогии норм закона об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.

И на сегодня в данных отношениях существует пробел правового регулирования, что порождает неопределенность и споры в судах.

Многие поспешили признать новый Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон о садоводстве), который вступил в силу 01 января 2019 года, применимым к названным выше отношениям в коттеджных посёлках. В этом законе императивно закрепляется право общей долевой собственности всех жителей посёлка (собственников участков) на «инфраструктурное» имущество всего обособленного района, которое обеспечивает пользование каждого собственника своим индивидуальным участком и (или) домом (в первую очередь общепоселковые дороги).

Вместе с тем, Закон о садоводстве регулирует отношения, возникающие именно в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества (ст. 1 Закона о садоводстве).

Однако территории коттеджных посёлков не являются ни садовыми, ни огородническими товариществами, в их пределах отсутствуют садовые или огороднические земельные участки, садовые дома, соответствующая специальная инфраструктура для выращивания разных агрокультур.

В большинстве случаев коттеджные посёлки изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов.

На это можно было возразить правилом о применении по аналогии Закона о садоводстве к отношениям, возникающим в коттеджных посёлках. Но сам Закон о садоводстве прямо исключает такую возможность, по крайней мере в отношении права общей долевой собственности жителей на «инфраструктурное» имущество всего населённого пункта (ч. 12, 14 ст. 54).

Таким образом, пробел в праве в данной сфере отношений на сегодня существует.

Выход для разрешения таких споров, возможно, содержится в ст. 135 Гражданского кодекса о главной вещи и принадлежности: вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В связке «главная вещи-принадлежность» главная вещь и принадлежность (служащая вещь) являются самостоятельными вещами, которые могут быть индивидуальными объектами гражданских прав и участвовать в гражданском обороте одна без другой.

Исходя из вышеизложенного, принадлежность автоматически следует юридической судьбе главной. Для иного нужно прямо об этом предусмотреть в договоре.

«Инфраструктурное» имущество, прежде всего общие дорогие и иные территории общего назначения, по своей природе изначально создаются для обеспечения деятельности посёлка в целом и возможности пользования гражданами своими индивидуальными участками, домами. Такие земли дополняют и увеличивают ценность отдельных участков, которые находятся в индивидуальной собственности. И вступают в оборот только в связи с необходимостью владеть и пользоваться частными землями (главные вещи), не имеют, как правило, самостоятельной ценности (трудно представить пользу от общепоселковых дорог, кроме как обеспечения доступа граждан на индивидуальные участки и строения).

Более того, обычно в назначении данных участков в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и Публичной кадастровой карте содержатся прямое указание – земли общего назначения (пользования). И по фактическому расположению таких земельных участков очевидно, что они являются дорогами общего пользования и служат для доступа граждан на их индивидуальные участки. Ценность и назначение земель общего пользования именно только в обеспечении права собственности граждан на отдельные земельные участки.

Отсюда следует, что гражданин, приобретая право собственности на индивидуальный участок и (или) жилой дом, сразу становится и собственником на правах общей долевой собственности общепоселковыми дорогами и иным «инфраструктурным» имуществом в данном населённом пункте. Иное должно быть прямо предусмотрено в договоре.

Читайте также:
Чем и как можно заменить слюдяную пластину для микроволновки, правила ухода

Следовательно, требования формальных собственников дорог общего назначения и иного подобного имущества к гражданам об оплате пользования этими вещами являются необоснованными и неправомерными.

Стоит здесь сказать пару слов об отношении отечественной науки частного права к возможности признания земельного участка в качестве принадлежности к главной вещи. Преимущественно российские цивилисты не признают за недвижимым имуществом деления на главную вещь и принадлежность. Например, профессор Суханов Е. А. в своей монографии «Вещное право» говорит о том, что такое деление вещей относится только к движимым вещам и неприменимо к недвижимостям «по природе» – земельным участкам и строениям. По его мнению, земельные участки по самой своей природе не могут выступать в роли принадлежности хотя бы и другого, «главного», земельного участка.

В то же время дореволюционный цивилист Гамбаров Ю. С. допускал возможность придания «второстепенным земельным участкам имения (пастбища, леса, воды)» режима принадлежности к главной вещи.

Анализ правоприменительной практики судов показал, что за исключением единичных решений, суды не стараются признавать земельный участок принадлежностью к другой, главной, вещи. Однако практика имеет свойство меняться, в частности, в результате развития доктрины права и для удовлетворения нужд гражданского оборота, справедливого разрешения споров.

Здесь же встаёт довольно актуальный вопрос из области публичного права: насколько правомерно и соответствует Конституции, ситуация, когда гражданин приобретает в собственность участок с домом для постоянного проживания в таком коттеджном посёлке в пределах муниципального образования и вынужден оплачивать пользование общими дорогами? Если сравнить последнее с приобретением участка и дома гражданином в пределах «классического» населенного пункта (деревня, село), где органы местного самоуправления за счёт местного (муниципального) бюджета обеспечивают содержание общих дорог и никому в голову не придёт получать с жителей плату за проезд по общим дорогам, пользование парками, набережной и прочим имуществом.

В этой «картине» явно нарушается принцип равенства граждан: в первом варианте – граждане сами несут бремя содержания общего имущества и платы за пользование им, в другом – жители освобождены от всех аналогичных обязанностей и муниципальная власть берёт на себя все эти расходы и вопросы.

Однозначно для разрешения отмеченных в настоящей статье проблем недостаточно существующего правового регулирования. Необходимо на уровне Верховного суда дать соответствующие разъяснения в форме постановления пленума, как однажды сделал Высший арбитражный суд в 2009 году по вопросу правового режима общего имущества в административном здании

Коттеджный вопрос

В надежде на окончательное решение пресловутого квартирного вопроса граждане стремятся к загородному ПМЖ. Но пространство действия закона джунглей капиталистического общежития не ограничивается чертой города.

  • Главная ›
  • Пресс-центр
  • Публикации ›

Проблемы коттеджных поселков.

В настоящее время набирает популярность тенденция жить загородом. Вокруг крупных городов растут большие и маленькие коттеджные поселки.

Застройщики коттеджных поселков обещают современную инфраструктуру, все удобства, охраняемую территорию. Однако на практике будущий собственник может столкнуться с определенными трудностями, о которых застройщик тактично умолчит.

Понятия коттедж и коттеджный поселок в законодательстве отсутствуют. Обычно вместо термина коттедж в различных источниках права используют жилой дом, индивидуальное жилищное строительство, индивидуальная застройка, малоэтажное строительство, дачный или садовый дом. При этом значение указанных понятий не совпадает, в связи с чем возникает сложность в правовом регулировании сходных по своей природе отношений. В этой связи, а также из-за недостаточной законодательной регламентации процесса организации коттеджного поселка, по-разному решаются вопросы, связанные с его строительством и последующей эксплуатацией.

На практике коттеджный поселок обычно формируется следующим образом: юридическое лицо приобретает большой земельный участок, «нарезает» его на участки по 10−20 соток, и продает их гражданам. Далее, в зависимости от конкретного проекта, застройщик может организовывать подвод коммуникаций к поселку, проектирование и строительство домов и объектов инфраструктуры. По окончании строительства все общее имущество обычно передается в управление специально созданному юридическому лицу, далее занимающемуся вопросами эксплуатации поселка ( товариществу собственников недвижимости ( ТСН) или управляющей компании).

Земельный вопрос.

По общему правилу строительство домов, предназначенных для проживания, а также садовых или дачных домов, возможно только на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения.

Что касается земель иных категорий, то создание коттеджных поселков на них по общему правилу не допускается.

Земли особо охраняемых территорий из оборота изъяты, не могут быть приобретены в собственность и использованы для строительства.

Лесные земли находятся в собственности РФ и могут предоставляться коммерческой организации только в аренду. Вести строительство капитальных сооружений на таких участках запрещено. Соответственно, для создания коттеджного поселка земли лесного фонда необходимо перевести в другую категорию, что требует веских оснований и на практике занимает значительное время.

Читайте также:
Установка гидромассажа в акриловую ванну. Как выбрать гидромассажную ванну: простые ответы на сложные вопросы

Все непросто и с землями водного фонда. Сами водоемы ( за исключением небольших прудов расположенных в пределах единого земельного участка) находятся в государственной собственности. Кроме того, выделяют прибрежную зону общего пользования, доступ к которой не может быть перекрыт, и водоохранную зону, использование которой имеет определенные ограничения. В соответствии с Водным кодексом РФ в водоохранной зоне строительство и эксплуатация коттеджа возможны при условии создания очистных и гидротехнических сооружений. Однако правоприменительная практика содержит немало примеров изъятия земельных участков в водоохраной зоне.

Земли промышленности, транспорта, энергетики для размещения жилых объектов не предназначены. Обычно такие участки не представляют ценности для строительства загородной недвижимости и требуют серьезной рекультивации.

Однако и в том случае, если участок находится на землях населенных пунктов или на землях сельскохозяйственного назначения, возникают определенные казусы. Помимо категории в отношении земельного участка устанавливается еще и разрешенное использование, которое определяется в соответствии с зонированием территории ( если в соответствующем муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки), а также с данными Государственного кадастра недвижимости в отношении участка. В свою очередь, использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и ( или) разрешенным использованием влечет административную ответственность. В составе земель населенных пунктов в целях застройки жилыми зданиями, в том числе индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки предназначены земельные участки в составе жилых зон.

В составе земель сельскохозяйственного назначения могут быть земли, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, для садоводства, дачного строительства, на которых допускается строительство коттеджей. Также в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют сельскохозяйственные угодья. На таких землях запрещена деятельность, не связанная с ведением сельскохозяйственного производства. В случае неиспользования сельскохозяйственных угодий более года участок может быть изъят. Разрешенное использование такого участка может быть изменено только при условии возмещения потерь сельскохозяйственного производства. Процедура изменения разрешенного использования в этом случае также займет время.

Общее имущество коттеджного поселка.

При приобретении земельного участка или коттеджа в поселке необходимо обратить внимание на оформление общего имущества, возможность пользования подъездными дорогами, коммуникациями.

Коттеджные поселки зачастую возникают буквально в чистом поле. Однако в современном обществе жить без коммуникаций невозможно. Электричество, газ, водопровод и канализацию к такому поселку необходимо провести.

Наличие всех коммуникаций в непосредственной близости от застройки, не является гарантией подключения к ним. Указание в рекламном предложении на «газ по границе участка» может не соответствовать действительности и не оправдать себя. Может выясниться, что имеющаяся газовая труба принадлежит другому юридическому лицу, которое отказывается предоставить согласие на подключение или требует за него баснословную плату. Кроме того, необходимо удостовериться в наличии у ресурсоснабжающих организаций необходимых мощностей для подключения новых абонентов. Для этого у Застройщика должны быть заключенные договоры на техническое присоединение на все коммуникации, которые он заявляет в поселке. Необходимо удостовериться, где будут проходить коммуникации, кто их строит, ознакомиться с разрешительной документацией, узнать, в чью собственность будут переданы коммуникации по завершению строительства.

Коттеджный вопрос 2 Актуальные проблемы собственников земельных участков в «коттеджных поселках». // 16 Января 2017

Обычной практикой является ситуация, при которой общее имущество по завершению строительства поселка передается отдельному юридическому лицу, которое начинает устанавливать свои правила. Это может быть организованное на территории поселка добровольное объединение собственников недвижимого имущества — товарищество собственников недвижимости ( ТСН). На территории некоторых коттеджных поселков разворачиваются самые настоящие « боевые действия». В ход идет ограничение проезда к приобретенному участку, огромные вступительные и членские взносы, кабальные договоры на обслуживание инфраструктуры поселка.

По вопросу общего имущества коттеджного поселка высказался Конституционный суд Российской Федерации. Однако его позиция достаточно противоречива. Указывая в Постановлении № 23-П на необходимость создания, содержания и надлежащей эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, обслуживающей индивидуальные жилые дома, Конституционный суд Российской Федерации отказывается распространить регулирование, предусмотренное Жилищным кодексом РФ в отношении общего имущества многоквартирного дома, на общее имущество коттеджного поселка, указывая, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура имеет пространственную обособленность и обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Конституционный суд подчеркивает, что закон непосредственно не связывает факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования. При этом указывает, что собственники ИЖС вправе оспаривать зарегистрированное право на недвижимое имущество общего пользования, его отчуждение третьим лицам. Тем самым, фактически собственники жилых домов по-прежнему предоставлены сами себе и решение вопроса зависит, прежде всего, от вашей осмотрительности на этапе приобретения земельного участка и жилого дома.

Читайте также:
Споттер из старой микроволновки: как сделать своими руками

В связи с вышеизложенным, приобретателю жилого дома ( коттеджа) или земельного участка, можно дать несколько рекомендаций:

  1. Перед покупкой необходимо выяснить, кто являются правообладателем подъездных путей и коммуникаций на границе и территории поселка;
  2. Необходимо прописать в договоре купли-продажи, какие коммуникации предоставляются и являются общими, на основании чего ( на каком праве) ими будет пользоваться будущий собственник недвижимости;
  3. Если коммуникации и дороги принадлежат какому-либо товариществу собственников недвижимости, основанному на членстве, то необходимо ознакомиться с уставом этой организации, положениями о членских взносах, решениях общего собрания членов данной организации. Вы не обязаны вступать в члены данной организации, с ней можно заключить договор на обслуживание общего имущества в индивидуальном порядке. С этим договором также необходимо ознакомиться заранее, узнать стоимость и условия обслуживания. Данные договоры являются договорами присоединения и влиять на их содержание практически невозможно, однако данная информация может повлиять на решение о приобретении дома и участка в коттеджном поселке.
  4. Собственник жилого дома или земельного участка вправе заключить договоры о предоставлении энергетических ресурсов непосредственно с их поставщиком, однако в случае, если коммуникации, расположенные в непосредственной близости от дома принадлежат третьему лицу, потребуется его согласие, которым необходимо заручиться заранее.

Наиболее существенным является вопрос предоставления проезда к жилому дому/участку. Ведь именно этот рычаг используется как механизм понуждения со стороны всевозможных ТСН. При наличии препятствий в проезде к жилому дому собственник вправе требовать установления сервитута. Сервитут может быть частным или публичным. Поскольку сервитут требуется не только одному лицу, наиболее соответствует требованиям установление в поселке публичного сервитута. Об установлении публичного сервитута необходимо ходатайствовать в местную администрацию, вопрос о его установлении решается на публичных слушаниях. Такой сервитут является бесплатным, в связи с чем его установлению всячески противодействует юридическое лицо, в собственности которого находится земельный участок, занятый дорогой. Установление публичного сервитута влечет возникновение многочисленных судебных споров. Практику по данной категории нельзя назвать устоявшейся, особенно с учетом вышеизложенного Постановления Конституционного суда Российской Федерации.

Таким образом, приобретение загородной недвижимости сопряжено со значительными трудностями, перед покупкой необходимо тщательно проверить все риски и определить пути решения спорных вопросов в каждом отдельно взятом случае.

Как выбрать коттеджный поселок

Выбор коттеджного поселка для постоянного проживания – очень ответственное мероприятие. Старые дачные кооперативы, достающиеся людям в наследство от родителей, обречены на вымирание. Инфраструктура таких поселений слабо развита. Там нет крупных магазинов, школ и больниц, комфортной жизни не получится. Поэтому следует обращать внимание на централизованные коттеджные поселки, обладающие всеми благами цивилизации.

Поиск идеального района

Количество малоэтажных централизованных поселений вблизи крупных городов впечатляет – почти все бывшие колхозные земли отданы под застройку. Казалось бы, выбор велик, но каждый из предлагаемых вариантов следует детально рассмотреть на предмет наличия:

  • лесополосы;
  • водоема, пригодного для купания и рыбалки;
  • организованного медицинского учреждения;
  • путей сообщения с городом;
  • вышек сотовой связи.

Эти объекты делают загородную жизнь максимально комфортной. Например, если не будет прямой дороги к городу, то ежедневные поездки на работу могут стать сплошной мукой. Отсутствие же вышек связи делает затруднительными переговоры по телефону – за чертой города могут быть проблемы с поиском сети.

Также позаботьтесь о том, чтобы поблизости не было:

  • больших промышленных предприятий;
  • городской свалки;
  • крупной сортировочной железнодорожной станции.

Эти объекты могут стать источником загрязнений, неприятных запахов и сильного шума даже в ночное время.

При выборе коттеджного поселка следует каждое из возможных мест приобретения участка проверить на соответствие перечисленным выше факторам и расставить приоритеты – это упростит принятие решения о совершении сделки.

Пользоваться ли услугами агентства недвижимости?

Риэлторы могут сэкономить покупателю загородной недвижимости немало времени и нервов:

  • оформление сделки остается за ними;
  • они сами проведут анализ пригородных поселков и представят полученную информацию;
  • агент сам договорится о времени осмотра участка, покупателю останется только приехать в обозначенные часы.

Преимущества налицо, а чтобы избежать мошенничества, нужно обращаться в крупные компании, имеющие много положительных отзывов, либо по рекоммендациям. Минус только один – стоимость услуг. Агентства недвижимости работают только с теми поселками, которые предлагают максимально возможную комиссию. Переплата может получиться слишком большой, поэтому многие люди предпочитают искать участок в коттеджном поселке самостоятельно.

Осмотр участка

Помните, что время года и погодные условия накладывают свой отпечаток на впечатление, произведенное коттеджным поселком при осмотре. Считается, что в летние месяцы осматривать объект загородной недвижимости лучше всего. Однако при хорошей погоде покупатель может не заметить недостатки в инфраструктуре и технологии строительства.

Читайте также:
Такие неровности легче скрыть подвесным потолком

Другое дело, если осмотр производится в период осенних или весенних погодных волнений. Все недостатки бросаются в глаза. Плюс еще и в том, что при подобных погодных условиях налицо будет весь процесс застройки поселка. Например, если на территории будущего поселка стоит непроходимая грязь, такая, что без сапог не пройти, застройщик не сильно заботится о соблюдении технологии, могут быть изъяны в готовых домах.

При осмотре участка обязательно обратите внимание на:

  • схему прокладки коммунальных сетей;
  • соблюдение технологии постройки дорог;
  • влажность на территории (если во время невзгод много воды, то при сильных летних дождях ее будет не меньше);
  • внешний вид рабочих (серьезные застройщики заботятся об этом факторе, подчеркивая солидность организации).

И не стесняйтесь задавать вопросы сопровождающему менеджеру, возможно, что вам предстоит жить в этом поселке, подводных камней остаться не должно.

Все сказанное выше относится к застраиваемым малоэтажным населенным пунктам. Если же вы решили приобрести земельный участок или готовый дом в уже завершенном поселке, то дополнительно обратите внимание на:

  • местный контингент;
  • состояние дорог;
  • службу безопасности;
  • удаленность от объектов инфраструктуры (больницы, магазины, отделение полиции).

Эти факторы позволяют составить общее впечатление о поселке, а детали нужно уточнить у сопровождающего менеджера. Кстати, он сознательно поведет вас по самому привлекательному пути, но при сомнениях попросите его свернуть на второстепенную дорогу – это может вскрыть некоторые недостатки поселка.

Какие вопросы задать менеджеру

Иногда покупатели стремятся приехать в поселок без предварительной договоренности с менеджером, чтобы избавить себя от его назойливых попыток «как можно скорее продать». Не отказывайтесь от его услуг, он может дать ответы на ряд важных вопросов.

  • Состояние электрических коммуникаций. Пусть продавец покажет, где расположены действующие линии электропередачи и откуда они проведены. Также посмотрите, установлены ли учетно-распределительные щиты.
  • Поинтересуйтесь, есть ли в поселке центральный водопровод. Казалось бы, странный вопрос, ответ на него очевиден, однако если поселок только что построен, то могут быть варианты. Если подача воды осуществляется через скважины, то убедитесь в наличии двух насосов – основного и резервного. Также попросите менеджера открыть кран и проверьте качество поставляемой жидкости.
  • Узнайте, газифицирован ли населенный пункт. В коттеджные поселки обычно проводят газ спустя 2-3 года после старта продаж участков. Если этот процесс еще не завершился, то попросите показать все документы, необходимые для газификации. Если их нет, участок придется газифицировать самостоятельно.

Это основные вопросы, которые обязательно должны быть заданы. Если в процессе осмотра вас еще что-то заинтересует, то не стесняйтесь спрашивать менеджера – это его работа.

О качестве дорог

Считается, что дороги в коттеджных поселках обладают завидным качеством и соответствуют всем возможным стандартам. К сожалению, это не всегда так. При осмотре населенного пункта обратите внимание на ширину дорожной полосы. Если она менее 4 метров, то через каждые 100 метров должны быть разъездные карманы. Если это условие не выполнено, то со встречным транспортом будет не разъехаться. Считается, что оптимальная ширина дорог в таких поселках составляет 5-6 метров.

Асфальтовые дороги в малоэтажных поселках обычно делают на совесть. Но вот если пути сообщения выполнены из щебня, обратите на это особое внимание. Если материал просто вывален на песок или грунт, то через полгода дороги не будет – ее смоет первым же сильным ливнем. Кроме того, дороги из щебня нуждаются в постоянном обслуживании, причем это весьма сложный процесс. Поэтому рекомендуется выбирать коттеджные поселки, в которых дороги сделаны с использованием твердого покрытия:

  • асфальта;
  • монолитного бетона;
  • ж/б плит.

Такое решение избавит от многих проблем в будущем.

Охрана поселка

Вопрос важный, так как отсутствие организованной службы безопасности делает коттеджный поселок очень привлекательным для воров – люди там живут состоятельные. Причем если менеджер заявляет о круглосуточной охране, то убедитесь в ее наличии своими глазами, ведь на поверку ей может оказаться пожилой человек, сидящий в будке у главного въезда в населенный пункт.

Лучше всего, если охрана будет организована ЧОПом. У коммерческих фирм возможностей по обеспечению безопасности гораздо больше, чем у полиции, к услугам которой иногда обращаются жители коттеджных поселков. Все охранники должны быть одеты в камуфляжную, форму, а также иметь средства защиты. Если эти правила соблюдены, то можете спать спокойно в вашем новом доме – он под надежной защитой!

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: